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Industrie : le m² manque et va manquer à Saint-Etienne Métropole

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Aux pénuries de matériaux et de main-d’œuvre s’ajoute un autre frein à la reprise économique : dénicher des m2. Sur le territoire de la Métropole, le marché de l’immobilier d’entreprise dit d’activités (industrielles ou logistiques) s’est révélé dynamique ces dernières années. Mais il manque désormais d’espaces à pourvoir. Saint-Etienne Métropole dit avoir de plus en plus de mal à répondre aux projets industriels, en particulier ceux les plus pourvoyeurs d’emplois. Une tendance que confirment les études privées.

C’est à la fois une bonne et une mauvaise nouvelle. Et à ce titre, le cas de Pierre-Loti est sans doute symptomatique. 54 demandes pour 12 lots, d’abord à caractère industriel : Saint-Etienne Métropole n’a eu que l’embarras du choix pour trouver preneur au sein de sa nouvelle zone d’activités. Elle est située à Saint-Etienne, le long de la RN88, jouxtant l’échangeur de Montplaisir.

Or, « ces demandes ont été déposées en pleine crise du Covid, souligne à If Saint-Etienne Georges Hallary, vice-président de Saint-Etienne Métropole en charge de l’économie. Cela démontre à la fois la vitalité économique, en particulier du secteur industriel chez nous et la pénurie de l’offre foncière que l’on a détectée depuis longtemps. Les besoins sont là. Qu’il s’agisse d’entreprises exogènes ou déjà chez nous qui ont besoin de s’étendre, de se redéployer, de regrouper des sites dispersés. »

Saint-Etienne Métropole n’a plus une grande capacité de création de nouvelles zones. Ici Stélytec à Saint-Chamond. ©If Media/Xavier Alix.

En m2 placés, 2020 fait aussi bien que 2018

Lorsqu’il s’agit de frapper à la porte des services économiques de la collectivité – les zones d’activités relèvent de sa compétence –, il devient de plus en plus ardu d’apporter une réponse. Une tendance que confirme le cabinet spécialisé dans l’immobilier d’entreprise Arthur Loyd. Depuis quelques années, celui-ci orchestre une étude annuelle sur le territoire métropolitain. Ses données sont travaillées et recoupées avec celles de plusieurs partenaires dont le Cecim (Centre d’Etudes de la Conjoncture Immobilière, association de professionnels), Git Immobilier et Saint-Etienne Métropole.

L’étude portant sur 2020 est sortie fin mai 2021. Il convient de garder à l’esprit que l’aboutissement d’un ou plusieurs grands projets amène à relativiser les bonds enregistrés certaines années. Mais il n’empêche que le volet spécifiquement consacré au marché dit d’activités, c’est-à dire à caractère industriel ou logistique, démontre, malgré la crise sanitaire, « une année moyenne qui a bien résisté avec un nombre de transactions comparable à 2018 ». Là où le territoire avait atteint, en 2017, un volume total de 168 772 m² « placés » (ventes ou locations signées cette année-là) et 2019, « exceptionnelle », les 209 809 m², 2020 est quasiment identique à 2018, avec ses 93 264 m².

Il n’y a quasiment pas de neuf en projet

Il n’y a plus grand-chose devant nous pour répondre aux demandes, moins d’un an de stock.

Michaël Maras, conseiller représentant Arthur Loyd

Le nombre de transactions s’est élevé à 71 contre 87 en 2019 et 73 en 218. Le caractère neuf (23 % sur l’ensemble des m2 placés) de ces dernières est cependant bien inférieur à 2018 (43 %) et 2019 (62 %), revenant aux chiffres de 2017. Dans ce contexte, la proportion de ventes par rapport aux locations – 69 % – est repartie à la hausse, pour être très proche des niveaux de 2018 contre 57 % en 2019. Alors même que, souligne Arthur Loyd, « le contexte général a fait durcir les conditions d’obtention de prêts bancaires avec une demande de garanties plus importante de la part des banques ». L’étude montre un marché équilibré en taille de transactions avec près de la moitié de celles-ci dans la tranche de surface entre 300 et 1 000 m2. Un équilibre qui se retrouve aussi géographiquement avec des transactions « bien réparties sur l’ensemble du territoire ».

En 2020, les trois plus grandes opérations dans l’activité, ont été le fait de la société Logtex avec 8 464 m2 anciens achetés à Stélytec (Saint-Chamond), DB Schenker et ses 4 450 m2 neufs acquis à la ZI Molina La Chazotte (Saint-Etienne/La Talaudière) et enfin Star’Service : 3 020 m2 anciens loués au Parc de Sorbiers. Reste qu’actuellement, il n’y a « quasiment pas de neuf en projet pour l’activité, et bientôt plus de grands fonciers disponibles, souligne Michaël Maras, conseiller représentant Arthur Loyd entre autres sur Saint-Etienne Métropole. Tous les jours, des « mals logés » frappent aux portes pour bouger. Des porteurs de projets d’implantation viennent sonder. Mais il n’y a plus grand-chose devant nous pour y répondre, moins d’un an de stock. »

De quoi limiter la reprise économique ?

Extrait de la 6e édition de l’étude partenariale de marché de l’immobilier d’entreprise de bureaux et de locaux d’activité de Saint-Etienne Métropole. Source : Arthur Loyd.

Comme le montre ce graphique ci-dessus, le nombre d’offres neuves sur Saint-Etienne Métropole devient « insignifiant », conclut l’observatoire du cabinet. Même le stock de seconde main se raréfie avec moins d’une année de transactions disponible. Si l’on distingue l’offre disponible à la location, on trouve encore des volumes alors que celle à la vente devient de plus en plus rare. Mais la première aussi se raréfie. « Même les locaux vétustes en stock depuis longtemps finissent par trouver preneurs à l’achat », note Arthur Loyd. Les prix ont donc tendance à monter sur l’acquisition.  « Nous sommes encore plus inquiets pour 2022 que 2021 dont nous tirons le bilan au printemps », avance Michaël Maras. La pénurie semble déjà bien installée.

Ce qui pourrait priver le territoire de Saint-Etienne Métropole d’un pan capital de la relance économique ? Ce serait un comble tant on parle de réindustrialisation en France. Surtout que l’agglomération est certes très loin de celle de Lyon en ce qui concerne les bureaux : à ce niveau, son « volume placé » n’atteint même pas 10 % en moyenne de ce qui se réalise dans la grande métropole voisine, 3,5 fois plus peuplée. Mais elle est en revanche très dynamique au niveau des activités (industrie et logistique). « Nous faisons ici au moins 25 % de ce qui se fait dans le Grand Lyon, sinon souvent autour de 30 %. Et les meilleures années, comme en 2019, 50 % », précise Michaël Maras.

Extrait de la 6e édition de l’étude partenariale de marché de l’immobilier d’entreprise de bureaux et de locaux d’activité de Saint-Etienne Métropole. Source : Arthur Loyd.

« « 0 artificialisation » des sols, c’est peut-être aller un peu loin »

Un emploi dans l’industrie en induit trois dans les autres secteurs. La locomotive, c’est la production.

Georges Hallary, vice-président de Saint-Etienne Métropole en charge de l’économie

Le taux d’emploi industriel est d’ailleurs officiellement à 26 % (17,5 % au niveau national) à Saint-Etienne Métropole (il aurait même légèrement progressé de +0,5 % de 2017 à 2018), la métallurgie-mécanique portant les plus gros effectifs. Or, l’industriel qu’est lui-même Georges Hallary aime le rappeler : « Un emploi dans l’industrie en induit trois dans les autres secteurs. C’est la production la locomotive du reste. » Aussi, l’élu plaide pour davantage de pragmatisme face aux contraintes administratives :

« Ok, il y a une nécessité de sobriété foncière. Mais il faut aussi du pragmatisme, de la cohérence de la part de l’Etat sur ses annonces au niveau de la réindustrialisation. Je pense en particulier au sujet de requalification des zones. « 0 artificialisation » des sols pour tous, c’est peut-être aller un peu loin, être trop uniforme par rapport aux particularités d’un territoire. Les réalités sont différentes entre la Plaine de l’Ain et Saint-Etienne Métropole, avec ses vallées urbanisées encaissées. Notre territoire témoigne d’un long passé et d’un présent industriel à prendre en compte. »

L’A45 bloque toujours des terrains

Au rayon administratif d’ailleurs, le blocage de nombreux terrains par la feu A45 n’aide pas la collectivité à dégager des marges de manœuvre. IF vous en parlait déjà il y a un an. En dépit de la fin de la DUP (Déclaration d’utilité publique) de l’autoroute en juillet 2020, faute d’un acte officiel, le verrouillage des terrains publics ou privés que le fuseau parcourait reste en vigueur dans les Plu (Plans locaux d’urbanisme) et le Plui (Plans local d’urbanisme intercommunal). L’Etat, sollicité par la métropole pour réajuster sa Directive territoriale d’aménagement (DTA) sur ce point précis ne l’avait toujours pas fait fin octobre 2021. Soit 16 mois après la fin de la Dup.

Le cas de Stélytec est au cœur de la problématique. L’extension sur plusieurs dizaines d’hectares de la zone d’activités métropolitaine à cheval sur Saint-Chamond et L’Horme, calé sur l’A45 en pâtit. Elle a pour objectif de fournir des surfaces de 8 000 m2 qui manquent tant à la Métropole pour convertir les sollicitations en sites de production réels. La zone restant attractive, le projet « Stelytec II » est réétudié par Métropole. Si tenté que l’autoroute ne ressorte finalement du cercueil à la faveur des présidentielles ! Elle a d’ailleurs été des sujets échangés entre Gaël Perdriau et Emmanuel Macron lors de la visite présidentielle le 25 octobre. En attendant, des demandes d’implantation sont régulièrement insatisfaites dans le Gier.

La résorption systématique des friches en solution

La résorption des friches va s’intensifier. Ici à Novaciéries, à Saint-Chamond. ©If Media/Xavier Alix

Or, « notre capacité potentielle d’extension significative se trouve aujourd’hui dans cette zone géographique. Même si rappelons-le, la Zain (Zone d’activités d’intérêt national Loire Sud sur Andrézieux-Bouthéon et La Fouillouse, NDLR) est un des rares tènements où il y a encore de possibilités dans notre région », précise Georges Hallary. Mais plutôt que d’espérer de créer de nouvelles zones d’activités à tout va, Saint-Etienne Métropole dit se pencher sur la résorption des friches, ajoute son vice-président à l’économie.

« Une cartographie est déjà là. Nous travaillons par exemple actuellement sur la friche Aperam à Firminy de 5 à 7 ha, parfaite pour accueillir une ETI par exemple. Les lieux sont attractifs, il y a des investisseurs intéressés avec jusqu’à des centaines d’emplois à la clé. Mais l’avancée du projet est bloquée par une volonté de la Dreal d’aller plus loin que le niveau dépollution envisagé par Epora, propriétaire de lieux. » L’intercommunalité devrait donc donner une aide supplémentaire à Epora pour répondre aux exigences et faire avancer le dossier…

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