La société civile immobilière ou SCI : est-ce pour vous ?

Créer une société civile immobilière (SCI) peut constituer une bonne opportunité selon votre situation. Avantages, coût de constitution et même alternatives à la SCI, on fait le point avec Me Romain Pouillon, avocat en droit des affaires à Saint-Etienne.

Qu’est-ce qu’une SCI ? Et dans quel cas peut-on en créer une ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est avant tout une société civile qui se distingue par la nature de son activité d’une société commerciale. La gestion d’un patrimoine immobilier est, par essence, une activité civile. L’étendue de la responsabilité dans une société civile est beaucoup plus forte car les associés sont responsables indéfiniment et solidairement des dettes alors que dans une société commerciale, la responsabilité est limitée au montant des apports des associés.

Une SCI doit avoir au minimum deux associés, personnes physiques ou morales, le montant du capital est libre et est divisé en parts sociales entre les associés en fonction de leurs apports. Elle est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu : les associés seront imposables directement au prorata de leur participation en fonction du résultat de la société. Une option à l’impôt sur les sociétés est toutefois possible.

La SCI a pour principal objectif de constituer, de détenir et de gérer un patrimoine immobilier en permettant notamment la mutualisation de moyens communs.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI ?

Dans un premier temps, la SCI facilite la gestion et la transmission du patrimoine immobilier :

• Elle permet en effet un investissement commun tout en évitant l’inconvénient de la gestion en indivision ;
• La transmission de parts sociales est plus simple car l’indivision suppose un « bloc » unique à transmettre alors que la transmission d’une SCI peut être échelonnée dans le temps ; cette transmission peut également être facilité par le démembrement des parts sociales pouvant permettre de réduire la base imposable de la donation (donation de la nue-propriété aux enfants qui a une valeur inférieure à la pleine propriété).

La SCI peut également avoir un intérêt pour scinder l’immobilier professionnel de la société d’exploitation : le patrimoine immobilier professionnel sera alors à l’abri de l’aléa de l’exploitation et il sera possible de le conserver après le départ à la retraite de l’exploitant ou la cession de l’exploitation.

L’inconvénient majeur de la SCI réside dans le fait que la location meublée, qui bénéficie d’un régime fiscal intéressant à l’impôt sur le revenu, n’est pas adaptée à ce type de sociétés. En effet, la location meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale et la SCI exerçant cette activité sera alors soumise à l’impôt sur les sociétés, perdant ainsi ce régime fiscal.

Par ailleurs, les démarches de création d’une SCI peuvent paraître complexes pour les particuliers bien que les professionnels du droit sont disponibles afin de les accompagner dans ces formalités.

Quels sont les coûts et formalités ?

La création d’une SCI suppose la rédaction de statuts qui fixent les règles de fonctionnement de la société ainsi qu’une immatriculation au greffe dans le ressort du siège social de la société.

Cette création comporte des coûts incompressibles d’environ 300 € entre l’immatriculation auprès du greffe et la parution d’une publicité dans un journal d’annonces légales, auxquels il convient d’ajouter les honoraires de l’avocat.

Par la suite, les obligations administratives, comptables, fiscales et juridiques sont également plus lourdes qu’une détention du bien immobilier en nom propre.

Quelles sont les alternatives à la SCI ?

La SCI n’est pas le seul type de société permettant l’investissement immobilier. Les sociétés commerciales (SARL ou SAS) peuvent également permettre cet investissement mais les établissements bancaires peuvent être réticents en raison de la responsabilité limitée dans ce type de sociétés.

La fiscalité de la location meublée non professionnelle étant avantageuse sur le plan personnel, la SCI sera alors à proscrire et il faudra alors se tourner vers une détention directe du bien ou par le biais d’une SARL de famille qui permet de conserver la transparence fiscale et l’imposition au niveau des associés.

Me Romain Pouillon intervient notamment dans les domaines suivants :

• Droit des sociétés :

Constitution de sociétés / Suivi juridique / Modifications relatives aux sociétés / Transmission

• Fiscalité des Entreprises et des Particuliers :

Assistance déclarative / Ingénierie patrimoniale / Gestion des contrôles et des contentieux fiscaux

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