Immobilier : « Tant que les taux seront élevés et que les prix ne baisseront pas, on aura un système un peu grippé »
Jeudi 19 octobre, l’antenne ligérienne de la Chambre interdépartementale des notaires de la cour d’appel de Lyon, présentait ses statistiques immobilières. Sans surprise, comme à l’échelle nationale, la Loire n’échappe pas au ralentissement du marché immobilier.
« L’immobilier, victime de l’inflation ? » C’est sur cette interrogation que Philippe Brunel, notaire à Saint-Galmier et vice-président de la Chambre interdépartementale des notaires de la cour d’appel de Lyon, a ouvert la présentation des statistiques immobilières organisée ce jeudi matin. En effet, les notaires ligériens constatent les prémices d’un ralentissement du marché immobilier, avec une hausse des taux d’intérêt couplée à un phénomène inflationniste qui a eu de lourdes conséquences sur le prix des matériaux de construction. Les banques sont de plus en plus réticentes à accorder des prêts et, dans ces conditions, il devient difficile de devenir propriétaire, notamment quand on est primo-accédant. Néanmoins, la Loire présente quelques atouts. « Notre département reste l’un des plus abordables au mètre carré, pointe Philippe Brunel. Le marché y reste malgré tout attractif. Toutefois, les vendeurs vont devoir s’adapter au nouveau pouvoir d’achat des acquéreurs ».
Notre département reste l’un des plus abordables au mètre carré. Le marché y reste malgré tout attractif. Toutefois, les vendeurs vont devoir s’adapter au nouveau pouvoir d’achat des acquéreurs
Philippe Brunel, notaire à Saint-Galmier et vice-président de la Chambre interdépartementale des notaires de la cour d’appel de Lyon
Prix en hausse
Tous types de biens confondus, le volume de ventes dans la Loire sur la période août 2022 – juillet 2023 affiche plus de 13 500 transactions. Malgré une baisse, il s’agit d’un niveau qui reste élevé. Côté prix de vente, la hausse des prix est moins homogène qu’elle ne l’a été l’an dernier. En tenant compte des prix au m² médian, (le prix médian indique que la moitié des transactions ont été conclues à un prix inférieur et l’autre moitié, à un prix supérieur à ce dernier), on observe les évolutions suivantes :
Appartements anciens :
Le marché est en hausse pour la quatrième année de suite avec un prix médian de 1 270 euros/m², ce qui représente une hausse de 5,9 %. Les transactions se situent dans leur grande majorité à Saint-Etienne (55 % des ventes) et sa périphérie (20%). Tous les quartiers stéphanois enregistrent une hausse, à l’exception de Montaud Le Grand Clos, en baisse de 4,6 % (1 200 euros/m²). A l’inverse, les hausses les plus fortes concernent les quartiers du centre-ville (+ 16,2 % à 1 380 euros/m²) et de Beaubrun Tarentaise (+ 11,5 % à 930/m²). Cependant, la prudence est de mise. Adeline Martinon, notaire à Saint-Etienne, indique s’attendre « à une baisse au début de l’année 2024 ».
Maisons anciennes :
Le marché des maisons anciennes est lui aussi en hausse de 6,4 % pour un prix médian de 201 000 euros. Pour la première fois en dix ans, ce prix est supérieur à la médiane nationale hors Île-de-France, qui s’élève à 197 000 euros. Dans la Loire, ce sont les secteurs les moins chers qui enregistrent les progressions les plus marquées, comme le Roannais (+ 9,7 % pour 170 000 euros) et le Haut-Forez (+ 10 % pour 143 000 euros). Les territoires les plus dynamiques quant à leur volume de transactions sont le Roannais (32 % des ventes annuelles), suivi par la périphérie stéphanoise (26 %) et la plaine du Forez nord (25 %). Dans la Loire, la surface médiane vendue s’élève à 104 mètres carrés, pour un terrain de 740 mètres carrés. « La hausse des taux a été rapide, et le coût généré sur 25 ans d’emprunt n’est pas amorti par la hausse du prix des biens, explique Philippe Régent, notaire à Montbrison. Nous sommes donc sur un surcoût pour l’acheteur ».
Appartements neufs :
Dans le neuf aussi, le prix au mètre carré médian est en hausse avec une progression de 6,5 % pour atteindre 3 330 euros/m². Toutefois, le marché est moins homogène que dans l’ancien avec de fortes hausses dans la Plaine du Forez nord (+ 11,7%) et à Saint-Etienne (+ 10%), tandis que la périphérie stéphanoise est en baisse (- 2,3%).
Terrains à bâtir :
Après une stagnation, le prix de vente des terrains à bâtir augmente fortement dans la Loire (+ 14,8 %), pour atteindre un prix médian de 70 000 euros. A l’échelle nationale, il s’élève à 60 900 euros. C’est dans le Plaine du Forez sud que le prix médian est le plus élevé (100 000 euros), là où il atteint les 39 200 euros dans les Monts du Forez. « Cette hausse globale est due à un phénomène de raréfaction aussi, précise Philippe Régent. On atteint jusqu’à 3 600 euros le mètre carré dans le neuf dans la Loire, cela devient un plafond de verre pour les Ligériens ».
Un impact sur le budget des communes
« En 2025, on aura un desserrement de ces taux, prévoir Philippe Brunel. Mais tant que les taux seront élevés et que les prix ne baisseront pas, on va avoir un système immobilier un peu grippé ». Toutefois, la tendance est moindre qu’elle ne peut l’être dans de grandes villes comme à Lyon par exemple. « On y a des blocages plus importants », constate le notaire. Les transactions vont ainsi se raréfier puisque beaucoup de particuliers jugent la période peu propice à la vente, et ne veulent pas perdre leur taux d’intérêt au profit de ceux pratiqués actuellement. Et ce n’est pas sans conséquence puisqu’une partie des taxes payées lors d’une vente sont au profit du Département et des communes, ainsi que de l’État, qui vont devoir revoir leur budget pour s’adapter.
