Côté experts : la location et les baux d’habitation

Me Elodie Juban, avocate à Saint-Etienne et Saint-Martin-la-Plaine, nous explique les détails d’un bail d’habitation, revient pour nous sur les droits et devoirs d’un bailleur et d’un locataire. Un entretien dans le cadre du partenariat avec l’émission Côté experts diffusée sur les ondes de France Bleu Saint-Etienne Loire.

Pourriez-vous nous donner la définition d’un bail d’habitation ?

Le bail d’habitation est régi par la loi du 6 juillet 1989 qui tend à améliorer les rapports locatifs et est défini comme un contrat qui lie un propriétaire d’un bien immobilier, appelé « bailleur », avec un locataire, nommé « preneur ». Le bien en question peut être une habitation ou un local à usage mixte, c’est-à-dire une habitation et un bureau par exemple. Mais cela ne peut pas concerner un local professionnel uniquement, où dans ce cas, on part sur un bail professionnel ou un bail commercial.

Existe-t-il une durée minimum pour ce bail ?

La loi de 1989 prévoit que la durée minimum, en principe, d’un bail d’habitation est de trois ans. Sachant qu’il existe une possibilité que cette durée minimale soit inférieure à trois ans avec un bail d’habitation précaire qui lui, doit être au minimum d’un an. C’est un cas très particulier, régi par l’article 11 de la loi de 89, et qui ne peut être mis en place que dans des événements très précis. Cela reste très exceptionnel.

Le bail d’habitation doit-il forcément être écrit et doit-il être obligatoirement notarié ?

La loi de 89 indique que c’est forcément un bail écrit. Donc soit un acte sous seing privé soit un acte notarié, conservé par le notaire. La grande différence entre le bail rédigé par l’avocat ou une agence immobilière et celui écrit par le notaire se voit lorsque le propriétaire essaie d’obtenir la condamnation à payer les loyers. Ce dernier n’est pas obligé de passer par un juge, car le bail notarié constitue déjà un titre exécutoire. Ce qui n’est pas le cas d’un acte sous seing privé.

Le bailleur a l’obligation à faire cesser les troubles anormaux du voisinage causés à des tiers par ses locataires.

Quels sont les obligations du bailleur ?

Le bailleur doit remettre au locataire un logement décent, et non pas insalubre, en bon état d’usage et de réparations. Il doit entretenir les locaux et ne pas s’opposer aux différents aménagements réalisés par le locataire si celui-ci, bien entendu, ne change pas l’usage du local. D’autre part, un point très important qui nous occupent beaucoup devant les tribunaux, c’est son obligation à faire cesser les troubles anormaux du voisinage causés à des tiers par ses locataires. C’est un point qui est malheureusement peu connu. Concernant les travaux à exécuter par le bailleur, on peut citer les travaux concernant les partie communes, le changement des volets, de la robinetterie vétuste ou encore l’isolation du logement. Enfin, le changement de chaudière reste à la charge du bailleur.

Quels sont les obligations du locataire ?

Le locataire doit quant à lui, payer le loyer et les charges, user paisiblement des locaux, les assurer et les utiliser conformément à leur destination. Il doit s’occuper de la propreté du logement et de changer les éléments qu’il peut casser comme de la faïence dans une cuisine. Il doit également prendre en charge l’entretien annuel de la chaudière ou le ramonage de la cheminée s’il en existe une. Il faut également qu’il informe le propriétaire s’il constate un problème conséquent sur la chaudière. Enfin, le locataire doit laisser l’accès au propriétaire des locaux quand ceux-ci doivent subir des travaux.

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ? Est-il obligatoire ? Est-ce différent d’une caution ?

Ce n’est pas obligatoire mais fortement conseillé. Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail et de l’état des lieux d’entrée, qui lui est obligatoire. Sur les logements « ordinaires » non-meublés, il correspond à un mois de loyer hors charges. Sur un meublé, cela peut aller jusqu’à deux mois de loyer. Son montant figure forcément sur le bail. La différence avec la caution se situe sur le fait que le dépôt de garantie est payé au moment de l’entrée dans les lieux alors que la caution correspond à un contrat signé très souvent par un tiers au bail. Cette caution sera actionnée en cas d’impayés de loyers.

Justement, en cas de problème de paiement de loyer, quels recours peut avoir le bailleur ?

Dans un premier temps, en général, le bailleur va chercher à trouver une solution amiable. Cela passe par un écrit qui va chercher à trouver des solutions comme par l’exemple l’établissement d’un échéancier. En cas de non-réponse ou face à des personnes qui sont de parfaite mauvaise foi, le bailleur va saisir le locataire et la caution afin d’obtenir la condamnation solidaire de régler les loyers et les charges. Si vraiment ce sont des dettes très importantes, on saisit le tribunal en paiements des loyers et en expulsion du logement. A savoir qu’une procédure en expulsion reste très longue et réglementée.

Quand vous avez des violences dans un couple et que le juge ordonne que le conjoint violent parte du domicile conjugal, que ce soit pendant la période de la trêve hivernal ne change rien, il doit partir.

Qu’est-ce que la trêve hivernale ?

La trêve hivernale concerne les biens en habitations principales. Elle n’empêche pas au propriétaire d’engager des procédures pour obtenir l’expulsion, mais en revanche il n’est pas possible de faire exécuter la décision de justice obtenue entre le 1er novembre et le 31 mars. Au 1er avril, le commissaire de justice qui sera mandaté pourra exécuter l’expulsion des locataires. Il est important également de savoir que la trêve hivernale ne concerne pas les décisions prises par le juge aux affaire familiales. Quand vous avez des violences dans un couple et que le juge ordonne que le conjoint violent parte du domicile conjugal, que ce soit pendant la période de la trêve hivernal ne change rien, il doit partir. Enfin, il existe un cas qui n’est pas concerné par la trêve hivernal, c’est la présence de squatteurs. C’est-à-dire des gens qui rentrent dans des immeubles par voie de fait où ici on peut expulser même en cas de trêve hivernale.

La sous-location est-elle autorisée ?

Elle est par principe interdite mais possible avec autorisation écrite du bailleur et accord sur le prix de la sous-location.

A quel moment peut-on faire appel aux services d’un avocat quand on est propriétaire ?

On peut intervenir en amont en rédigeant le contrat de location mais c’est assez rare. Mais nous restons souvent sollicités quand il y a un impayé de loyer ou lorsqu’il existe des troubles anormaux de voisinage où nous travaillons alors avec un commissaire de justice qui fera partir un commandement de payer ou un commandement d’avoir à justifier d’une assurance. S’il ne se passe rien après cet envoi, l’avocat rédige une assignation devant le tribunal après avoir rédigé un courrier avec mise en demeure pour essayer de trouver un accord.